Juntas de condominio no pueden cortar servicio a "morosos"

Ninguna junta de condominio tiene potestad para cortar los servicios básicos a los propietarios o inquilinos que mantienen deudas pendientes, ya que la legislación venezolana cuenta con procedimientos legales especiales que definen vías expeditas para exigir a los morosos el pago de las deudas vencidas.

El tema vuelve al tapete, tras conocerse los reclamos de habitantes de urbanizaciones y conjuntos residenciales de los municipios San Cristóbal y Cárdenas del estado Táchira, quienes han visto sus derechos lesionados tras decisiones arbitraras adoptadas por algunas juntas de condominio.

Citamos algunas publicaciones de varios abogados expertos en el tema del derecho inmobiliario y de propiedad horizontal, en las que han fijado posición al respecto, documentado sus exposiciones con las tendencias de la doctrina venezolana, basadas a su vez en la Jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia.

Hacerse justicia por sus propias manos es un delito

En un estudio publicado en el portal electrónico “Mundo Jurídico Hoy”, Reinaldo Pereira resalta primeramente que, ciertamente, “existe la obligación de pagar el condominio, sin embargo, las juntas de condominio no están facultadas para suspender los servicios básicos a los inmuebles que presentan deuda en el pago, las decisiones de manus militaris no están permitidas, el uso de la justicia por mano propia no está avalado en Venezuela, y se configura como un hecho punible contra la administración de justicia, al incurrir en el delito de hacerse justicia por sus propias manos. Para eso existen los organismos jurisdiccionales que originarían sanciones a quien lo hiciere, por las violaciones de garantías y derechos de rango constitucional que se cometiere.

Los excesos de algunas juntas de condominio en perjuicio de los "morosos" han tenido un repunte importante en San Cristóbal y Táriba. Muchas acaban en tribunales y en el Ministerio Público

De acuerdo al experto, lo anteriormente expuesto está recogido en la Sentencia N° 1658 de 16/06/003. TSJ-SC. Prohibición de las Juntas de Condominio de Privar el Servicio por Deuda, que señala:

“Que la Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo legal para el cobro de las cuotas de condominio atrasadas; que el proceder de la Junta implica tomarse la justicia por sus propias manos y conlleva a la violación de la garantía contemplada en el artículo 253 de la Constitución, que establece el monopolio exclusivo que tiene el Estado a través de los órganos que integran el Poder Judicial, para conocer de los asuntos que determinen las leyes; que referido al caso sub examen, se encontraba determinado por lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y 630 del Código de Procedimiento Civil; que además viola el derecho de propiedad contemplado en el artículo 115 de la Constitución, así como el artículo 117 eiusdem que establece el derecho de todas las personas de disponer de bienes y servicios de calidad y el artículo 83 que contiene el derecho a la salud.

De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”.”

De manera que tales decisiones de las Juntas de Condominio son consideradas absolutamente antijurídicas, en virtud de que, por una parte, usurpan funciones inherentes al poder público, específicamente, al poder judicial; y, por la otra, las mismas atentan contra derechos fundamentales amparados en la Constitución de la República, como el derecho a la integridad física, a la protección del honor, vida privada, reputación, familia, salud, a disponer de los servicios básicos esenciales, a la propiedad, al debido proceso, entre otros. Estas decisiones inconstitucionales y arbitrarias dan lugar al ejercicio de las acciones judiciales correspondientes por los daños y perjuicios que se causan a los agraviados.

“Se es moroso al tercer mes”

De igual modo, en una entrevista publicada por el medio Tal Cual, en diciembre de 2021, Reinaldo Pereira aclaró que cuando un copropietario no cancela más de tres recibos de condominio es considerado un moroso. Antes de ejecutar una acción judicial formal en su contra, el administrador que lleva las finanzas del edificio, de autogestión o inmobiliaria, puede solicitar los servicios de un despacho de abogados o de un particular, para transferirle el ejercicio de cobranza.

A través de llamadas, citaciones al bufete, telegramas o correos, se canalizan posibles vías de pago con el vecino insolvente hasta que se agote la vía fuera de un tribunal. En este proceso se cargan a las facturas de condominio del deudor parte de los honorarios profesionales del abogado encargado del proceso de cobro que, según explicó, no tiene un límite de tiempo. Bien pudiese extenderse por meses o años. Todo dependerá del impulso judicial que le dé la parte acreedora.

“Mientras el proceso corre, se generan intereses de morosidad para el deudor. Si la persona quiere pagar parcialmente su deuda directamente al condominio, ya no se puede hacer porque la cuenta está en manos del abogado. Se pudiesen acordar pagos por porciones con el jurista, pero hasta tanto no cancele la totalidad, los pagos se seguirán haciendo al bufete”, señaló.

Acción judicial por cobro de deuda al condominio

Según la Ley de Propiedad Horizontal, la junta de condominio puede presentar una “acción judicial por cobro de deuda de condominio”, que implica la interposición de una denuncia ante tribunales venezolanos que, en este caso, de acuerdo con el abogado Rafael Ángel, especializado en temas condominiales, por las cuantías, deben ser tribunales de municipio.

Una vez se recurre a esta vía ejecutiva y admite la depreciación, la parte demandante tiene un mes para lograr la citación del actor demandado. Regularmente lo que ocurre es que, una vez se entera de que fue convocado a tribunales, el deudor trata de llegar a un acuerdo judicial o extrajudicial, el cual debe ser firmado en notaria y señalar que el acreedor convino desistir del juicio. Sin embargo, si ya la persona es convocada al tribunal y quiere desistir de la audiencia, las vías son otras.

Rafael Ángel comentó que cabe la posibilidad de llegar a una conciliación, una figura establecida en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, ya en el juicio. Las partes convienen una transacción judicial y una vez que ese documento sea homologado por el tribunal, el mismo obtiene carácter de cosa juzgada, que pone fin al proceso. «Es como si las partes se dictaron su sentencia. Se equipara al valor de una sentencia definitiva y firme y ser archiva el juicio», indicó.

Si el deudor es sometido a una sentencia condenatoria, se le solicitará fecha de liquidación de su deuda con el edificio, la cual incluirá, siguiendo la explicación de la abogada María Alejandra Parra, de MiCondominio.com, las cuotas atrasadas, los intereses moratorios y una indexación, que es el ajuste del monto adeudado al valor del dinero al momento del cumplimiento de la obligación, así como también todos los gastos de gestiones amistosas que se hayan hecho extrajudicialmente.

«En los condominios se cobra el 1% de interés mensual de mora, porque es el acuerdo que mayormente se hace en la comunidad. Se cobra por daño y perjuicio para resarcir a la comunidad y normalmente va al fondo del edificio porque son sus recursos. (…) Si el juicio dura un año, se hace una actualización de las cuotas procesales con el 30% de la estimación de la demanda», señaló Parra.

¿Qué gastos no se incluyen dentro de la deuda?

Pereira, fundador de Tu Mundo Jurídico, comentó que podrán ser cobrados por vía ejecutiva solo los gastos comunes y los facturados por la administración de la junta de condominio — recibos que tienen una fuerza ejecutiva y por tanto pueden ser usados en juicios como resoluciones judiciales o administrativas—. En ese sentido, apuntó que los gastos comunes «no están amarrados al monto del importe a pagar, sino al servicio que por su naturaleza no siguen al propietario, sino que se prestan por igual a todos los dueños o inquilinos de apartamentos». Esto se traduce en que, por ejemplo, los cobros de cisternas de agua para los edificios no entraría en los adeudos del vecino insolvente, puesto que se paga en base al número de apartamentos y no está cargado en base a los derechos de propiedad, que se rigen por la alícuota, es decir, al metraje de propiedad.

El corte de servicios básicos como gas y agua, así como el impedimiento de uso de ciertos servicios y áreas comunes, es calificado por el TSJ como una manera de "hacer justicia por su propia mano" y penalizado como tal.

«¿Qué más común que un servicio de agua? Sí. Pero en ese caso particular no es el servicio de agua corriente que debe llegar al edificio. En algunos condominios se han establecido medidores individuales de servicios comunitarios por esa visión de que el que consuma más debe pagar más, pero normalmente, en la mayoría de los edificios vemos que se carga el servicio de agua en base al porcentaje que se divide entre cada vecino», explicó.

¿Puede un moroso perder su propiedad?

«El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad», establece la Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela.

Eso significa que, mediante la ruta ejecutiva, se permite en un juicio especial, que es de lapso más abreviado, comprometer el patrimonio del deudor, a través de embargo ejecutivo de bienes muebles o prohibición de gravar o enajenar los bienes o inmuebles. Todo esto antes de una sentencia definitiva, antes de que venza el plazo de pago otorgado por el tribunal, explicaron Pereira y Parra, basándose en el artículo 585 del código civil, que contempla estas medidas cautelares.

«Cuando dictan medida de embargo o cautelar significa que el tribunal emite un oficio al registro inmobiliario donde se le ordena al registrador estampar una nota marginal donde está registrado el título de propiedad de ese apartamento a los fines de que no pueda ser vendido», señaló el abogado Rafael Ángel.

Si el moroso no paga, su propiedad va a un remate judicial en el que el tribunal hace un avalúo a través de peritos del bien inmueble. Paga el justo precio y la persona paga la propiedad. Una vez salga una oferta y se venda el departamento, al condominio se le paga su deuda, y si queda un remanente, es otorgado al deudor, quien perdería su casa y pasaría a ser del nuevo propietario legítimo.

“No existe solución única”

Para Elías Santana, director ejecutivo de MiCondominio.com –una ONG que presta asesoría legal y estimula la gobernabilidad residencial mediante talleres de formación– no existe una solución única, sino que es un problema que debe abordarse en sus distintas fases para evitar llegar a escenarios extremos.

Un jucio por deuda de condominio puede extenderse por años. La vía aconsejada por expertos es la conciliación

Según las estadísticas de MiCondominio.com este tipo de conflictos han venido escalando desde 2014, pero han tendido a acentuarse en los últimos años producto de la hiperinflación que encarece los costos de mantenimiento de los bienes comunes como iluminación, ascensores, bombas de agua, aseo urbano y personal de conserjería.

“Recomendamos demandar y también proponemos salidas más creativas, según el caso”, explica Santana, al acotar que muchos de estos casos terminan en graves conflictos.

Cuando se trata de problemas coyunturales como una bomba o ascensor dañado, las rifas o verbenas pueden ayudar a recaudar los fondos sin recurrir necesariamente a las cuotas especiales.

Medidas de coacción limitan derechos constitucionales

Con demasiada frecuencia las asambleas de condominio para tratar el tema de la morosidad termina con el respaldo mayoritario a aplicar medidas de coacción como la suspensión del servicio de agua, decodificación de llaves de entrada y ascensor o negar el acceso al cuarto de la basura, pero estas situaciones acarrean problemas mayores ya que limitan derechos consagrados en la Constitución.

Juristas como Reinaldo Silva y Gilberto Reyes, especialistas en derecho civil, recomiendan acudir a la vía jurisdiccional para hacer efectivo el cobro de deudas de condominio, pero esto debe hacerse cuidando las formalidades del proceso para garantizar un resultado efectivo.

El primer paso es convocar a una asamblea de propietarios para tratar el tema de las personas morosas en cuotas de condominio, cuotas extras y otros deberes incumplidos. Ahí se deberá autorizar a la Junta de Condominio a otorgar poder a un a bogado para representar a la comunidad ante un tribunal competente y el acta de dicha asamblea deberá ser debidamente registrada para que se pueda proceder legalmente.

@taribaaldia